ESTUDIO ORTIZ & NUÑEZ
NOTARIAL - JURÍDICO - INMOBILIARIA
Montevideo - Uruguay
desde 1996
CÓMO COMPRAR UN INMUEBLE EN URUGUAY
¿QUIÉNES PUEDEN COMPRAR UN INMUEBLE O UN PISO EN URUGUAY?
En Uruguay, las inversiones realizadas por cualquier persona física, nacional o estranjera, o una compra realizada a través de sociedades comerciales, (locales o extranjeras, sean Sociedades Anónimas, compañías, corporaciones, o empresas), cuentan con la protección legal del Estado uruguayo. Los extranjeros para comprar deben presentar únicamente su pasaporte o documento de identificación y no tienen porqué ser residentes en Uruguay, incluso pueden comprar desde el exterior, mediante la utilización de un poder para la compra, autorizando a una persona residente en el país, para que los represente en la firma de la escritura. Los ciudadanos nacionales o locales, como los extranjeros, pueden comprar todo tipo de propiedad inmobiliaria, urbana (apartamentos o pisos, casas, terrenos o lotes), tanto en ciudades como en playas o balnearios, y también rurales (campos o haciendas, lotes, terrenos, fraccionamientos).
¿CÓMO SE INDIVIDUALIZAN O IDENTIFICAN LAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS EN URUGUAY?
Se individualizan con un número de padrón, asignado por la Dirección Nacional de Catastro (organismo estatal de valuación fiscal de inmuebles). Dicho número de padrón, será el mismo que figurará en los títulos de propiedad del inmueble. Estos títulos de propiedad, o sea las escrituras, se inscriben en un Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria (organismo estatal). Además, de acuerdo a la ley uruguaya, todo inmueble debe estar representado gráficamente en un plano de mensura, realizado por un Ingeniero Agrimensor (profesional universitario).
¿CÓMO ES EL PROCEDIMIENTO PARA ADQUIRIR UN INMUEBLE EN URUGUAY?
El procedimiento más común consta de las siguientes etapas:
1) Las partes negocian y acuerdan (verbalmente) la operación inmobiliaria de compra y venta. En esta etapa, lo más conveniente para el comprador es que esté asesorado por su Escribano o Notario de confianza. También puede participar en las negociaciones previas, en carácter de intermediario un Operador Inmobiliario, o Agente de Bienes Raíces, aunque su participación no es imprescindible.
2) Una vez acordada la operación inmobiliaria, el comprador solicita a su Escribano que se contacte con el vendedor, sin perjuicio de que, como se dijo, dicho contacto se podrá haber efectuado ya en la etapa anterior. El Escribano recibe la información y documentación necesaria y redacta un Boleto de Reserva, o Acuerdo previo o preliminar, que firmarán las partes. Con la firma de esta Reserva, es habitual que el comprador deposite en carácter de seña y garantía de su oferta, en manos de su Escribano de confianza, el 10% del precio acordado; asumiendo dicho profesional la calidad legal de depositario por la suma de dinero que se le entrega.
3) Una vez firmado el Boleto de Reserva, el Escribano estudiará toda la documentación del inmueble (casa, apartamento o piso) y de sus propietarios actuales y anteriores, verificando la "bondad" jurídica de los títulos de propiedad, planos y otros documentos, con el fin de aprobar los mismos y proteger a su cliente, (el comprador), de cualquier acción judicial actual o futura, o impedimento legal, que pudiera afectar al inmueble que proyecta comprar.
4) Luego, en un plazo de entre 20 a 40 días posteriores a la firma del Boleto de Reserva relacionado, se firmará con la autorización del Escribano, la escritura de compraventa, simultáneamente con el pago del precio y entrega del inmueble al comprador.
5) Una vez firmada la escritura de compra, el Escribano o Notario en Uruguay, inscribirá una copia legal de la misma en el Registro de la Propiedad, y posteriormente en un plazo aproximado de 30 días, entregará al comprador, los títulos de propiedad.
FORMA DE PAGO DEL PRECIO DE LA COMPRA DEL INMUEBLE
Se puede comprar al contado o con saldo de precio (financiación: en este informe nos referimos únicamente a la financiación Bancaria).
CONTADO En este caso, el comprador tiene todo el dinero necesario para la compra del inmueble y paga la totalidad del precio, el día de la firma de la escritura de compraventa. En Uruguay, habitualmente el pago se efectúa mediante una Letra de Cambio emitida por una Institución Bancaria, y a nombre del comprador, aunque también se puede pagar el precio mediante transferencia bancaria, desde la cuenta del comprador a la del vendedor.
CON PRÉSTAMO HIPOTECARIO Es el caso en que un Banco presta al comprador todo o parte del dinero que necesita para la compra del inmueble. En este caso el inmueble que se compra quedará hipotecado en favor del Banco, en garantía del préstamo que éste le otorgó al comprador.
A) La principal institución Bancaria en Uruguay en materia de Préstamos Hipotecarios, es el Banco Hipotecario del Uruguay (B.H.U.), que cuenta con líneas de créditos, para quienes sean ahorristas del Banco, (mediante diversos planes o productos o líneas de crédito) y también otorga préstamos para compra de vivienda a quienes no sean ahorristas de dicho Banco, tanto para la compra de vivienda nueva o usada.
El B.H.U. tiene determinadas especificaciones y requisitos para sus préstamos hipotecarios, siendo las principales:
1 - Cuando el comprador es funcionario público, empleado privado, o profesional independiente, el B.H.U. le presta hasta un determinado porcentaje del valor de tasación del inmueble a comprar y en caso de que el comprador sea empresario autónomo, comerciante, o tenga otro tipo de ingresos, le presta hasta un porcentaje del valor de tasación algo menor al caso anterior. En caso que el comprador además sea ahorrista del B.H.U. le prestará hasta un mayor porcentaje del valor de tasación y tendrá el beneficio de tasas de interés más bajas.
2 - El préstamo se paga en cuotas mensuales y el valor de las cuotas no puede superar porcentajes mayores al 30 % de los ingresos mensuales del comprador.
3 – Los préstamos se pagarán en Unidades Indexadas, que es una unidad de valor creada en el año 2002, con una cotización variable en pesos uruguayos, que se reajusta, teniendo en cuenta principalmente la inflación, (indicador de la variación de precios o del “costo de vida”).
4 - El plazo máximo del préstamo no puede superar los 25 años y el comprador que lo solicite debe ser mayor de 18 años al momento de la solicitud y menor de 70 años al finalizar el plazo de pago del mismo.
5 – El B.H.U. exige que se contrate un seguro de vida ante el Banco de Seguros del Estado (entidad estatal), a nombre del comprador por el tiempo total del plazo de financiación. Este seguro garantizará la cancelación de la deuda a favor del B.H.U. en caso de fallecimiento del asegurado.
B) Los Bancos privados con sede en Uruguay también otorgan préstamos hipotecarios para financiar la compra de inmuebles en condiciones similares, a las ya descriptas para el B.H.U., siendo las principales instituciones bancarias: BBVA, BANCO SANTANDER, SCOTIA BANK, HSBC, ITAU. - También el otro banco estatal, el BANCO DE LA REPÚBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY (BROU), otorga préstamos hipotecarios en similares condiciones y hasta un plazo máximo de 20 años.
C) Además financian la compra de vivienda y con importantes subsidios al capital prestado y a la cuota resultante, otras instituciones estatales: AGENCIA NACIONAL DE VIVIENDA (ANV) y el Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA).
IMPUESTOS, TRIBUTOS Y OTROS GASTOS QUE DEBE PAGAR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN URUGUAY
Se distinguen 3 momentos o situaciones diferentes:
1 – Al momento de comprar la propiedad.
2 – El período de tiempo durante el cual se es propietario.
3 – Finalmente, cuando se decide vender el inmueble.
1 -AL MOMENTO DE COMPRAR EL INMUEBLE: Simultáneamente con la firma de la escritura de compra del inmueble, el comprador deberá pagar:
a) El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP): 2 % del valor fiscal o catastral del inmueble, (fijado por la Dirección Nacional de Catastro). Este valor fiscal siempre es inferior al precio acordado por las partes. Por ejemplo, se compra un inmueble en dólares 200.000 y su valor catastral es de dólares 80.000, entonces se pagará dólares 1.600 de I.T.P.
b) Los honorarios, montepíos notariales e I.V.A. del Escribano o Notario: 3,66 % del precio de compra.
c) Otros gastos: sumas de dinero necesarias para obtener información en los Registros Públicos de la Propiedad y otros organismos, y para inscribir la escritura de compra en el Registro de la Propiedad. Aproximadamente dólares 250.
d) Eventualmente, si la operación de compra incluye la participación en la negociación previa, de un Operador o Agente Inmobiliario o de Bienes Raíces, se deberá pagar su Comisión u Honorarios más el I.V.A. correspondiente: 3,66 % del precio de compra.
2 - DURANTE EL PERÍODO DE TIEMPO en el cual se es PROPIETARIO DEL INMUEBLE (o sea, ya se compró el inmueble, ahora tiene la posesión y tenencia del mismo; ¿qué impuestos o tributos deberá pagar como propietario del mismo?):
a) Impuestos y tributos a pagar: - Impuesto de Enseñanza Primaria: por lo general de escaso monto económico. Lo pagan los inmuebles urbanos, sub urbanos y también los rurales; en este último caso, solo lo pagan campos o haciendas con determinada superficie e índices de productividad establecido por el Estado (índice CONEAT). - Contribución Inmobiliaria: de mayor valor que el impuesto anterior, es recaudado por el gobierno municipal del departamento de ubicación del inmueble. - Otros Tributos, también municipales son: Tributos Domiciliarios, Tarifa de Saneamiento, (únicamente en el departamento de Montevideo) e implican costos de muy bajo valor económico.
b) Si el inmueble es un apartamento o “piso” (de un edificio): pagará en forma mensual, los llamados gastos comunes o expensas de la copropiedad, cuyo monto dependerá de los servicios que tenga el edificio, (por ej. portería, vigilancia y los llamados “amenities” o comodidades, tales como: piscina, jardín, parrilla o barbacoa, sala de reuniones, etc.).
c) Si el propietario de un inmueble posee otros inmuebles de importante valor a su nombre: deberá pagar además el Impuesto al Patrimonio (IPAT).
3 - AL MOMENTO DE VENDER EL INMUEBLE: En caso de que el propietario del inmueble desee posteriormente venderlo, deberá pagar al momento de la firma de la escritura de venta los siguientes impuestos:
IRPF o IRNR - Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF para los residentes en el país e IRNR para los no residentes) - Se paga el 12 % de la diferencia existente entre el precio de compra (actualizado legalmente) y el precio de venta. Uruguay ha firmado gran cantidad de Acuerdos o Tratados para evitar la doble tributación o imposición, y por lo tanto, los no residentes en nuestro país, no deberán pagar sus impuestos en forma duplicada al momento de comprar un inmueble en Uruguay. La lista de países con Acuerdo firmado es muy amplia, e incluye por ejemplo: Argentina, España, Alemania, Suiza, Brasil, Portugal, México, Corea del Sur, Francia. Si el propietario es una empresa o compañía, no pagará ni IRPF ni IRNR, sino que en sustitución de los anteriores, pagará el Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE), el que será calculado contablemente de acuerdo a lo establecido por la ley.
ITP - Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales - 2 %, sobre el valor fiscal o catastral del inmueble (al igual que como se explicó en el numeral 1, literal a, al momento de la compra del inmueble).
EL ESCRIBANO PÚBLICO O NOTARIO URUGUAYO – IMPORTANCIA PARA EL COMPRADOR
Lo más conveniente para el comprador, es beneficiarse del mejor asesoramiento profesional notarial, en todas las etapas de las negociaciones previas a la compra y también en el momento de la firma de los documentos y escrituras, ya que el Escribano es el profesional adecuado para proteger sus intereses, pues realizará un análisis y estudio completo de todos los documentos que conforman la titulación del inmueble y de los procesos de compra ocurridos durante al menos los últimos 30 años, como lo dispone la ley uruguaya.
Es imprescindible que el comprador tenga el adecuado asesoramiento notarial, pues solo el Escribano le proporcionará la seguridad necesaria para realizar una inversión tan importante como la compra de un inmueble.
La intervención del notario o Escribano le asegurará al comprador gozar de importantes ventajas económicas y de seguridad en las negociaciones y en la firma de los contratos.
En Uruguay la actuación del Escribano o Notario le asegura al comprador la verdadera eficacia del negocio inmobiliario de compra, sin la necesidad de que esa eficacia dependa de sentencias judiciales posteriores.
En virtud del prestigio jurídico de dicho profesional universitario, no es necesaria la contratación de seguros (los denominados seguros de título y los de mala praxis), y es prácticamente inexistente la necesidad de recurrir a los tribunales judiciales para resolver litigios o disputas judiciales, derivados de la operación de compra de un inmueble, a diferencia de lo que ocurre en otros países, como Estados Unidos por ejemplo.
Los Escribanos uruguayos son profesionales que ejercen sus funciones en la compra inmobiliaria en forma independiente, no son funcionarios estatales ni designados por el Gobierno de turno y sumado a ello, los Registros Públicos de la Propiedad Inmobiliaria y otros Organismos del Estado uruguayo, otorgan un servicio de excelente calidad y profesionalidad, todo lo cual brinda una seguridad jurídica muy destacable.
El Escribano o Notario en Uruguay, desempeña una actuación fundamental, mediante una función de asesoramiento y formativa de la contratación e interpretativa de la voluntad de las partes, cumpliendo además una función de autenticación, por estar su actuación legalmente investida de la llamada “fe pública”, constituyéndose sin lugar a dudas, en el principal aliado del comprador.
No dude en consultar a su Escribano de confianza o referencia, en forma previa a toda operación inmobiliaria que proyecte realizar y su inversión se beneficiará de la adecuada protección jurídica, esencial para obtener los mejores beneficios económicos.
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